“十三五”时期是房地产业发展历史上不平凡的五年，在这五年期间，面对复杂多变的国内外经济形势，广州市始终坚持以中央对房地产市场调控方向为导向，加强对全市房地产市场的监测、引导和管理。在以“既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落”和“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”行业定位之下，广州市房地产市场总体呈现健康平稳发展。

　　房地产业的健康平稳发展为广州市经济社会的发展、吸纳社会就业、加快城镇化进程、改善人居环境都作出了积极贡献。“十三五”时期，全市房地产业创造增加值1.30万亿元，占同期全市GDP比重超过10%；直接或间接带动了建筑、建材、钢铁、家电和装修装饰等上下游多个产业的发展；为全市社会劳动者提供了超36万个就业岗位；推动全市城镇化率超过86%，远超全国平均水平。

　　一、房地产开发企业发展特点

　　“十三五”时期，在市委市政府的正确领导下，全市城市化进程加速推进，房地产企业遍地开花，企业规模不断壮大，企业盈利能力不断增强，民营企业活力释放，企业抗风险能力进一步增强。

　　（一）企业实力不断壮大，本土品牌享誉全国

　　2020年，全市在库房地产开发企业1357家，其中一级资质企业15家，比2015年增加1家；企业资产总计48289.91亿元，是2015年的1.7倍。从具体企业看，资产超百亿企业也不断涌现。2020年，全市房地产开发企业中资产总计超百亿的企业54家，比2015年增加34家，超百亿企业资产总计合计27144.67亿元，比2015年增加22039.77亿元，增长4.3倍。超百亿企业资产总计占全市企业比重由2015年的28.8%提升至2020年的56.2%。本土诞生的保利、富力、恒大、珠江实业、越秀、时代、敏捷、祈福等大型知名房地产开发企业，致力提升产品规划设计理念和建造品质，逐步成长为享誉全国的超大型房地产开发龙头企业。

       （二）内资企业占主体地位，民营企业活力释放

　　2020年，全市1357家房地产开发企业中，内资企业1107家，比2015年增加110家，内资企业占全市企业比重81.6%，比2015年提高8.7个百分点，内资企业主体地位进一步巩固。港澳台和外资企业占比逐步减少，2020年全市港澳台和外资企业分别为117家和73家，比2015年分别减少177家和3家。从企业类型看，在营商环境不断优化的大背景之下，民营企业活力释放，民间资本参与房地产开发投资的热情不断提升。2020年，全市民营房地产开发企业914家，比2015年增加49家，民营企业占全市企业比重由2015年的63.3%提升至2020年的67.4%，民间投资占房地产开发投资比重由2015年的61.0%提升至2020年的67.0%（见图1）。

　　图1 2015年及2020年广州市房地产开发投资构成情况

　　(三)新区发展日新月异，企业分布呈东进、南拓趋势

　　在广州市城市发展东进和南拓战略带动下、房地产开发企业分布也呈现东进和南下的趋势，2020年，全市1357家房地产开发企业中，位于东部区域的增城区和黄埔区分别为206家和130家，比2015年分别增加75家和62家，占全市比重分别为14.2%和9.6%；位于南部区域的南沙区为132家，占全市比重9.7%，比2015年增加54家。以上三区房地产开发企业增量位居全市前三。而越秀区、天河区和海珠区企业数量一直呈减少趋势。其中，越秀区企业69家，比2015年大幅减少173家；天河区190家，比2015年减少84家；海珠区135家，比2015年减少14家（见表1）。

　　表1“十三五”时期广州市房地产开发企业分布情况

　　(四)企业资金筹措能力提高，抗风险能力增强

　　房地产开发业属于资金密集型产业，其具有开发周期长、资金需求量大和风险程度较高等特点。资金作为房地产开发企业的命脉，对于房地产开发经营的持续性和稳健性有着至关重要的影响。“十三五”时期，广州市注重房地产市场风险防控，完善了房地产金融审慎管理制度。通过加强企业的资金管控，提高企业自筹资金比例；鼓励企业在符合金融监管的前提下利用多种渠道筹集开发资金，缓解企业资金紧张的困难，企业资金筹措能力逐步提升。2020年，全市房地产开发企业到位资金5337.13亿元，比2015年增长89.2%,年均增速达13.6%。资金投资比由2015年的1.32:1提升至2020年的1.62:1（见图2）。从资金构成看，2020年全市房地产开发企业自筹资金1904.07亿元，比2015大幅增长1.3倍，年均增长17.7%，自筹资金占到位资金比重由2015年的29.9%提升至2020年的35.7%。开发资金中自筹资金占比进一步扩大，房地产开发市场资金保障到位，企业抗风险能力进一步增强。

　　二、房地产开发市场运行特点

　　“十三五”时期，全市房地产开发市场总体健康平稳发展，具体表现在：开发投资稳步增长、房屋施工规模逐步扩大、房屋新开工面积波动增长。

　　(一)房地产开发投资保持增长,住宅投资占据主体

　　“十三五”时期，全市房地产开发投资总体平稳增长。从房地产开发投资总量看，分别于2016年和2019年破2500亿和3000亿大关，2020年达3293.95亿元，比2015年增长54.1%，年均增长速度9.0%。“十三五”时期房地产开发合计完成投资14341亿元，比“十二五”时期增长74.8%。从各年的投资增速运行情况看，2016年以18.9%的增速实现高位开局，之后逐步回落至2017年的6.4%和2018年的持平；2019年又回升至14.8%，2020年回落至6.2%（见图3）。

　　“十三五”时期，全市房地产开发投资中住宅合计完成投资10671.00亿元，比“十二五”时期增长1.2倍。住宅投资占房地产开发投资比重64.8%，比“十二五”时期提高5.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重由2015年的62.3%提升至2020年的65.4%。

       （二）重点项目持续落地，百强项目拉动明显

　　“十三五”时期，随着广钢新城、花都融创文旅城、广州国际金融城等一系列重大项目持续落地动工建设带动全市房地产开发投资稳步增长。2020年，全市房地产开发投资前百强项目合计完成投资2087.83亿元，比2015年增长66.8%，增速高于全市房地产开发投资12.7个百分点。百强项目占全市房地产开发投资比重63.4%，较2015年扩大4.8个百分点。从“十三五”时期百强项目投资总量看，百强项目投资总量分别于2016年（1551.84亿元）和2019年（2044.80亿元）突破1500亿和2000亿大关。从百强项目投资增速看，2016年以24.0%的高位开局之后回落至2017年的1.5%，2018年回升至19.9%之后又逐步回落至2019年的8.3%和2020年的2.1%（见图4）。2020年，保利、富力、越秀、万科、时代等大型房地产开发集团在广州开发的房地产项目超过260个，合计计划总投资8468.71亿元，是2015年的2.4倍，年均增速达19.3%；大型集团企业合计完成投资1068.87亿元，是2015年的2.0倍，年均增速达14.6%。在营商环境不断优化的大背景下，全市大型房地产开发集团正以高速的步伐迈步向前。

       (三)房屋施工规模逐步扩大，新开工提供重要补充

　　“十三五”时期，随着城市化战略的加速推进，全市房屋施工规模逐步扩大。2020年，全市房屋施工面积达11878.29万平方米，比2015年增长27.1%,年均增速为4.9%。从“十三五”时期房屋施工规模看，施工面积总体呈逐年增长态势，房屋施工面积于2016年突破1亿平方米大关，2019年破1.1亿平方米大关（见图5）。从“十三五”时期房屋施工构成看，住宅占据施工主体地位。2020年，全市住宅施工面积6924.32平方米，比2015年增长20.2%，年均增长3.7%，住宅施工面积占全市房屋施工面积比重近六成，占据开发主体地位。占比11.6%的办公楼施工面积1374.19万平方米，比2015年增长52.2%，年均增长8.8%；占比9.7%的商业营业用房施工面积1147.76万平方米，比2015年增长2.7%，年均增长0.5%；占比20.5%的其他房屋施工面积2432.02万平方米，比2015年增长55.4%，年均增长9.2%。

　　从房屋新开工面积看，“十三五”时期新开工面积呈波动增长态势，2020年，全市房屋新开工面积2620.61万平方米，比2015年增长50.5%，年均增长8.5%。从房屋新开工面积占施工面积的比重看，2020年，全市房屋新开工面积占施工面积比重22.1%，比2015年增加3.5个百分点，房屋新开工面积占施工面积比重总体维持在两成左右。

　　(四)中心城区供地减少，项目向外围城区延伸

　　“十三五”时期，全市土地供应主要集中于外围城区，中心城区土地稀缺导致供应较少，受此影响，广州市房地产开发项目分布呈现“外围密，中心疏”的特点。从房地产开发项目具体分布看，2020年，中心城区¹房地产开发项目合计399个，比2015年减少91个，中心城区房地产开发项目占全市比重29.6%，比2015年减少11.1个百分点。外围城区²房地产开发项目合计947个，比2015年增加232个，外围城区房地产开发项目占全市比重70.4%，比2015年增加11.1个百分点。从各区项目完成投资看，2020年，中心城区完成投资1089.05亿元，比2015年增长43.7%,占全市房地产开发投资比重33.1%,比2015年减少2.4个百分点；而外围区域完成投资2204.90亿元，占全市房地产开发投资比重66.9%，比2015年增加2.4个百分点，项目分布向周边区域延伸趋势明显（见表2）。

　　表2 “十三五”时期广州市房地产开发项目分布及投资情况

　　三、房地产业健康发展对社会经济发展贡献

       （一）房地产业发展促进社会经济稳步增长　　

　　房地产业作为广州市支柱产业之一，近年来对广州社会经济增长的拉动作用明显。2020年全市房地产业增加值为2953.04亿元，较2015年增长82.3%，“十三五”时期年均增速达到12.8%，高于全市GDP年均增速5.2个百分点。从房地产业增加值占比情况看，2015年全市房地产业增加值占GDP比重9.3%，2017年达到10.0%,2020年逐步提升至11.8%。2020年全市房地产业对GDP的增长贡献率达到28.7%，拉动全市GDP增长1.4个百分点（见表3）。房地产业是广州市经济结构重要组成部分，其对社会经济增长拉动作用也在不断增强。

　　表3 “十三五”时期广州市房地产业增加值及占比情况

　　（二）房地产业提供了大量社会就业岗位

　　随着房地产开发规模不断扩大，其所需要的服务类就业岗位需求不断增加，行业吸纳社会就业能力逐步增强。“十三五”时期，房地产业为社会提供大量就业岗位，对于促进社会经济发展与稳定发挥了重要作用。截至2020年末，全市房地产业从业期末从业36.78万人，较2015年增长71.7%，年均增长11.4%。从构成看，物业管理是整个房地产业吸纳从业人员占比最高的行业。2020年末，全市物业管理从业人员25.78万人，比2015年增长82.6%,年均增长12.8%，占房地产业从业人员比重由2015年的65.9%提升至2020年的70.1%。全市房地产开发业从业人员4.6万人，占房地产业从业人员比重由2015年的22.2%降至2020年的12.4%（见表4）。

　　表4 2020年及2015年房地产业分行业从业人员情况

　　随着房地产业快速发展，广州市的城镇化进程推进速度明显加快。据广州市规划和自然资源局数据显示，截至2019年末，广州市建成区面积1324.17万平方公里，比2015年增加86.92万平方公里。2015-2019年建成区面积年均增速达到1.7%，年均增量达21.73万平方公里（见图6）。据广州市第七次全国人口普查数据显示，2020年广州常住人口城镇化率为86.19%，相较于2010年“六人普”时的83.78％提升了2.41个百分点，已经超过发达国家城镇化率水平（80%），远高于全国63.89%的水平，各项城镇化数据均位于全国重点城市前列。房地产业不断发展与全市城镇化进程相互促进，为市区居民提供了必要的生产、生活、居住、商业娱乐等活动空间，提升了城市的规划建设水平，推动全市的城市化建设迈向新台阶。　　（三）房地产业发展与广州城镇化进程相互促进

　　（四）房地产业发展较好适应居民的住房需求

　　房地产业是关乎广大群众“住有所居”的国计民生产业，实现住有所居和提高人居环境一直是广州市的一项重要改革目标。据统计，“十三五”时期广州市新建商品房住宅销售面积达到6459.46万平方米，占全市新建商品房销售面积比重78.2%，是全市购房需求的重要构成部分。随着全市经济的快速发展和居民的收入的不断提高，广大市民对城市居住环境、房屋的建筑质量要求也逐步提高。受科技水平不断发展和人民观念不断进步因素影响，花园住宅、高层洋房、复式建筑、公寓式住宅、酒店式公寓、联排别墅等新鲜词汇不断进入民众视野。房地产开发水平的不断进步有效地满足了全市不同人群的住房需求，为新时代居民居住环境不断优化，城市建设水平不断提高作出了突出贡献。

　　（五）房地产业发展助力广州美丽城市建设

　　“十三五”期间，随着房地产业的不断创新和发展，广州市的城市面貌发生了翻天覆地的变化。琶洲互联网聚集区、金融城、知识城，高楼林立；新式园林住宅，密布城中，房地产业的蓬勃发展为广州市的美丽城市建设写下浓墨重彩的一笔。广州市的一些大型房地产开发项目享誉全球，著名的周大福金融中心，以530米的总高度在2016年全球十大新建摩天楼之一中排名第四，是广州的地标性建筑。广州国际金融中心获得中国建筑学会建筑设计奖（建筑结构）金奖和LEED铂金级绿色建筑认证，也开启了房地产“开发+运营+金融”高端商业地产发展模式；广州万科云山住宅项目荣获中国土木工程詹天佑奖，越秀金融大厦荣膺2017年度“鲁班奖”。沥滘村、火村、笔村等一系列旧城改造项目相继动工，破旧的城中村被整齐划一的新式建筑和花园所替代，市民居住水平日益提升，城市面貌也焕然一新。房地产发展助力广州美丽城市建设再上新台阶。