——2010年广州市房地产开发运行情况

广州市统计局投资处

2010年是我国房地产调控严厉的一年。为遏制房价过快上涨，国务院出台了一系列房地产调控政策，从增加供给、抑制投机和加强监管等方面对房地产市场进行了全方位的调控。2010年，广州市房地产开发投资有所调整，商品房销售量呈下降态势。

一、我市房地产开发市场发展特点

（一）亚运机遇与挑战并存，开发投资增长趋势先升后缓

2010年是广州机遇与挑战并重的一年，亚运会和亚残运会顺利召开，城市建设加速发展，城市形象不断提升，全社会固定资产投资形势整体向好。广州市全年完成全社会固定资产投资3263.57亿元，比2009年增长22.7%，其中房地产开发业完成投资983.66亿元，占全社会固定资产投资的30.1%，拉动全社会固定资产投资同比增长6.3个百分点。从增长幅度看，全市完成房地产开发投资增长20.3%，为近三年首次突破10%的增幅，较2009年增幅提高了13.2个百分点。

根据2010年各月房地产开发投资变动情况（见图1），受亚运会、亚残运会四季度停工控制扬尘和噪声政策因素影响，前三季度我市房地产企业加快开发进度，投资增长处于上升通道，二、三季度各月累计投资增速均保持在23%以上，其中1-7月份增幅为全年最高，同比增长25.1%。第四季度开发项目逐渐停工，投资增速趋缓，1-11月累计增幅较1-9月下降9.4个百分点。纵观全年房地产开发投资形势，各月累计投资均保持在13%以上的增速，呈较快增长态势。

图1：2010年广州市各月累计房地产开发完成投资情况

1.项目开发规模扩大，建安工程拉动作用明显

2010年我市房地产项目开发规模扩大，带动建安工程快速增长是我市房地产开发投资增长的主要原因。2010年，我市完成建安工程投资666.91亿元，占房地产开发投资额的67.8%，同比增长25.3%，拉动房地产开发投资增长16.5个百分点，增长贡献率达到80.9%，成为房地产开发投资增长的主要拉动力。其他费用完成投资305.92亿元，同比增长13.3%，其中土地购置费为154.31亿元，同比增长9.6%。设备购置完成投资10.83亿元，同比下降28.1%。

2.民间投资为主导，港澳台及国有投资增势迅猛

多年来，民间企业一直是房地产开发的主力，占全市房地产开发投资的六成左右，对房地产开发市场的发展起到了主导作用。2010年，全市民间房地产开发企业完成投资580.17亿元，同比增长13.2%，拉动全市房地产开发投资增长8.3个百分点。

近两年，国有企业和港澳台企业迅速成长，两者累计投资比重由2008年的23.6%上升为2010年的32.6%。2010年，国有企业和港澳台企业积极参与城中村开发及保障性住房建设，完成投资同比增速均达到30%以上。其中，国有企业完成投资71.72亿元，同比增长31.8%，其中19.71亿元用于芳和花园和新社区等保障性住房建设；港澳台企业完成投资248.65亿元，同比增长42.2%，近两成用于猎德村开发项目。

3.商业地产投资快速增长，住宅投资受国家调控制约

2010年是商业地产崛起的一年，亚运的东风吹过，万达广场、万菱汇广场和高德置地广场等多个购物中心、甲级写字楼乘势而起，带动商业营业用房和办公楼投资快速增长。2010年，全市商业营业用房和办公楼开发完成投资260.61亿元，同比增长39.6%，高于全市房地产开发投资增速19.3个百分点。

作为房地产开发市场重心的商品住宅项目，由于是国家调控直接对象，商品住宅投资比重由2009年的61.4%下降为2010年的55.8%，2010年完成商品住宅投资548.45亿元，同比增长9.3%，低于全市房地产开发投资增速11.0个百分点。

（二）企业到位资金趋紧，销售回笼资金萎缩

2010年国家从紧缩银根、抑制购房需求等多方面调控房地产市场，对房地产企业开发资金影响较大，全年到位资金1502.86亿元（见表1），同比增长6.0%，较房地产开发投资额增幅低14.3个百分点，资金投资比由2009年的1.73：1下降为1.53：1，企业开发资金日趋紧张。

近年来，以定金及预付款、个人按揭贷款等商品房销售的回笼资金为主的其他资金占房地产开发资金的五成以上，一直是房地产开发企业资金运作的重要来源。2010年，由于商品房销售市场总体低迷，销售回笼资金萎缩，其他资金到位766.21亿元，同比下降1.9%，成为房地产开发企业到位资金收紧的主要原因。企业回笼资金不足，对国内贷款依赖度有所增加，全年国内贷款到位资金375.00亿元，同比增长20.8%，占房地产开发到位资金的比重从2009年21.9%提高到25.0%，其中银行贷款为358.90亿元，同比增长19.8%。随着以外资为主要资金的猎德村开发项目的稳步开展，我市2010年利用外资大幅增长，同比增长2.4倍。企业自筹资金基本与2009年持平，到位资金314.92亿元，同比增长0.9%。

表1：2010年广州市房地产开发资金到位情况                                                    

（三）项目施工进入高峰，规模与增速均为近十年新高

2010年我市房地产开发进入高峰期，商品房施工面积6464.12万平方米，同比增长16.4%，无论是开发规模还是增长速度均达2000年以来的历史最高点。在全市商品房施工面积中，新开工面积为1955.49万平方米，同比增长78.2%，新开工率达到30.3%，大量新开工面积的补充是拉动施工面积快速增长的主要因素。

1.新开工大项目占七成，项目规模化趋势明显

从新开工规模看，2010年新开工超10万平方米的项目有65个，占新开工项目总数的26.2%，其新开工规模达1308.70万平方米，占全市新开工总量的66.9%。尤其是碧桂园凤凰城和东湖洲花园两个项目，新开工面积均超过50万平方米。可见，我市房地产开发项目规模化趋势日渐明显。

2.中心城区土地稀缺，项目逐渐向周边地区辐射

从新开工项目分布情况看（见表2），2010年中心城区新开工项目89个，新开工面积594.01万平方米，不到全市新开工面积的三分之一。中心城区83.2%的新开工面积集中在海珠区、天河区和白云区三个区，其中海珠区和白云区两个老城区仍主要以住宅开发为主，天河区由于其商业中心的定位决定了其住宅与非住宅类各占半壁江山。而越秀区和荔湾区两区，由于开发已多年，可开发用地稀缺，未来的发展主要向旧城改造的方向进行。

城市周边地区房价较低、建筑物容积率较小、居住配套设施日益完善，轨道交通快速发展，这些因素使购房者的选房意向逐渐由中心城区向周边地区转移。受房屋需求量增多、开发用地充裕、地价成本较低、发展前景较佳等因素影响，越来越多的开发商青睐周边地区房地产开发。2010年，城市周边地区新开工面积为1361.48万平方米，占全市新开工面积的69.6%，比重较2009年上升12.3个百分点。城市周边地区的商业基础较中心城区弱，主要是以住宅开发为主，住宅新开工面积占城市周边地区新开工面积的75.2%。其中，番禺区、增城市和花都区三个区域是房地产开发重点，住宅新开工面积占其新开工面积的比重分别为28.7%、24.6%和21.5%。

表2：2010年广州市房地产开发新开工项目分布情况

                单位：万平方米

（四）商品房交易有所降温，宏观调控效果逐步显现

2010年，国家通过提高准备金率，上调存贷款基准利率。实施差别化住房信贷和限购政策等多种措施，对房地产市场进行宏观调控。受此影响，我市部分购房者的需求受到抑制，商品房交易市场有所降温。2010年我市十区共有房屋交易188862宗，同比下降17.3%；交易面积1887.06万平方米，同比下降18.0%。

1. 住宅类一手房销量大减，商业地产交易量大幅上升

从2010年我市十区商品房屋交易备案情况看（见表3），宏观调控对新建商品房交易市场较为明显，商品房屋交易备案79589宗，同比下降24.8%；交易面积804.87万平方米，同比下降28.0%。其中，住宅（含别墅，下同）作为国家宏观调控主要对象，全年交易备案638.56万平方米，同比下降34.9%，影响商品房屋交易总面积下降30.6个百分点，成为商品房屋交易萎缩的主要原因。另一方面，商场和写字楼等商业地产由于不在调控范围之列，备受投资客的关注，受万达广场和万菱汇等商业购物中心的带动，交易量均大幅提升，商场和写字楼交易量分别比2009年增长25.4%和52.3%。

表3：2010年广州市十区商品房屋交易备案情况

资料来源：广州市国土资源和房屋管理局。

2.二手房交易受波及，住宅别墅销量下降

国家宏观调控政策不仅对新建商品房市场产生影响，其影响力同样蔓延到二手房屋交易市场。从2010年我市十区二手房屋交易备案情况（见表4）可以看出，住宅交易是二手房屋交易的核心，占二手房屋交易总量的八成以上，二手住宅交易95982宗，交易面积为826.54万平方米，与2009年相比均出现萎缩，同比分别下降13.9%和14.0%，直接影响二手房的交易总量。工业厂房和商业地产等其他类型二手房屋的交易量比2009年均有所增长，尤其是商场及停车场的交易量分别比2009年增长53.6%和76.3%。

表4：2010年广州市十区二手房屋交易备案情况

资料来源：广州市国土资源和房屋管理局。

3.房价高开低走，调控效果显现

从国家统计局公布的2010年12月70个大中城市房屋销售价格指数看，我市房屋销售价格同比上涨0.4%，较全国房屋销售价格涨幅（6.4%）低6.0个百分点，与泉州并列成为70个大中城市中涨幅最小的市,调控效果初见成效。其中，我市新建住宅价格同比上涨0.1%，较全国新建住宅价格涨幅（7.6%）低7.5个百分点；我市二手住宅价格同比上涨1.1%，较全国二手住宅价格涨幅（5.0%）低3.9个百分点。

从2010年各月房屋销售价格指数（与去年同期相比）变动情况上看（见图2），由于新建商品住宅受宏观调控政策影响销售量大幅下降，企业资金运作压力不断加大，开发商逐渐调整销售价格，新建住宅销售价格从一季度20%以上的涨幅逐步回落到12月的0.1%。二手住宅由于其配套设施完善，优质房源供不应求，以及卖房者并不受资金链的影响，其交易价格受宏观调控影响不明显，全年二手住宅价格涨幅均保持在1%至2.5%的区间小幅波动。

图2：2010年各月广州市房屋销售价格同比指数

（五）可售住宅增加，办公楼和商铺供不应求

根据广州市国土资源和房屋管理局资料显示，2010年底我市商品房可售面积（在批准预售范围内未销售的新建房屋）为909.64万平方米，较去年同期增加128.31万平方米，增幅为15.0%。在开发商加速推盘和消费者谨慎购房的双重作用下，2010年底我市住宅可售面积达391.64万平方米，增长24.3%，较6月末增加了33.73万平方米。多套房首付提高和限购令出台，促使投资性购房者逐渐转向未受中央政策调控的非住宅类商品房，使得办公楼和商业营业用房供不应求，可售面积得到逐渐消化。其中，商业营业用房可售面积108.51万平方米，下降8.4%；办公楼可售面积74.55万平方米，下降8.6%。

（六）保障性住房建设加快，城市改造初见成效

2010年，我市通过多渠道筹集资金和安排建设用地，保证了保障性住房建设的顺利开展。从建设规模上看，全年新开工保障房项目12个，新建保障性住房4.07万套，新建面积达308.23万平方米，较2009年分别增加1.27万套、112.06万平方米，完成新开工建设4万套、300万平方米保障房的年度目标。从完成情况看，截止至2010年底全市77177户低收入住房困难家庭（2008年住房调查在册）中，已累计解决68321户，完成了低收入住房困难家庭保障总量的89%。

城市改造方面初见成效，2010年全市批复旧厂房改造项目38个，涉及用地面积191.34公顷，并完成15个城中村改造方案的审批。其中，猎德村复建安置房已完工、入住；林和、琶洲村已清拆完毕；杨箕、小新塘村一期已基本拆平；文冲、冼村已着手清拆；三元里等村已开始签订拆迁安置补偿协议；黄埔古村、裕安围村已进行保护性改造。

二、我市房地产开发市场存在的主要问题

2010年，国家及地方政府连续出台了一系列宏观调控措施，对整个房地产市场的健康发展产生了积极的影响，但行业中的一些矛盾和问题仍较突出。

（一）土地供应量不足，土地成本上升较快

2010年上半年，我市土地拍卖市场较为冷清，接近年底土地拍卖市场才现升温的态势，但全年土地供应仍显不足。广州市国土资源和房屋管理局资料显示，2010年我市土地成交面积仅为512.49万平方米，较2009年减少了684.47万平方米，不到2009年成交面积的一半。其中，住宅用地供应量减少最为明显，成交面积由2009年1039.39万平方米减少为265.88万平方米，同比下降74.4个百分点。土地供应量的减少对房地产可持续发展及商品房的稳定供应将产生一定的不利影响。

从土地成本看，2010年土地出让金为302.68亿元，土地成交单价为5906元/平方米，单价较2009年增加1183元/平方米，同比增长25.1%。11月1日，越秀区下塘西地块拍出12422元/平方米，楼面地价年内首次突破万元。11月底广铁南站地块万元起拍，最终以成交楼面地价17276元/平方米成交。紧接着12月16日，白云新城四幅地块扎堆出让，广州地王在半小时内被保利地产两度刷新，新地王楼面价达20605元/平方米，我市土地拍卖市场楼面地价首次突破2万元/平方米大关。土地价格的上涨直接提高了企业的开发成本，同时拉高了周边房屋交易市场的价格。

（二）商业地产开发规模仍显不足，开发速度需要加快

2010年，我市凭借亚运契机，城市基础建设快速发展，白云国际机场和广州港的扩建、广州南站的投入使用、武广高速铁路的通车及轨道交通线网覆盖范围的扩大为我市的商业和旅游业发展带来了机遇。在此机遇下如何调整三大产业结构，加快产业转型，完善现代服务业为主导的现代产业体系建设，促进商业地产的蓬勃发展是我市未来发展的重要方向。从2010年我市土地市场交易情况看，土地供应已开始向商业用房和商务金融用地倾斜，在土地出让总量萎缩的情况下，土地拍卖中有246.61万平方米为商业用地和商务金融用地，所占比重由2009年的14%激增到48%，未来的商业地产发展形势乐观。从目前商业地产的供应看，供应量仍显不足，开发进度需要加快。2010年，我市办公楼和商业营业用房施工面积为1391.30万平方米，占全市施工面积的21.5%，较2009年下降0.8个百分点。其中，在新开工1955.49万平方米中，办公楼和商业营业用房占281.48万平方米，比重不足两成，仅为14.4%。

（三）住宅开发倾向大户型

从2010年住宅施工情况看（见表5），90平方米以下的中小户型住宅施工面积为1138.30万平方米，占住宅施工面积低于三成，仅为28.6%，而新开工面积中，90平方米以下住房比重下降为26.7%。与此同时，新开工面积中140平方米以上住房达到484.63万平方米，比2009年增长1.2倍，比重从2009年32.2%上升到36.9%。在新开工住宅向超大面积户型倾向的影响下，140平方米以上住宅施工面积为1410.39万平方米，同比增长19.7%，比重从2009年34.1%上升为35.4%。由此可见，住宅供应结构性矛盾显现，开发企业更热衷于高档、大面积住宅的开发，市面上一手中小户型住宅供货量将日渐不足，购房者置业成本增加。

表5：2010年广州市住宅施工情况

（四）“夹心阶层”住房问题仍需关注

从2010年新建的4万套保障性住房看，保障房类型仍以廉租房、经济适用房为主，主要面向人群为广州市户籍的低收入人群。2010年低收入保障标准有所提高，受保障人群已涵盖到家庭年人均可支配收入22080元以下，人均居住面积不高于15平方米的广州市市区城镇户籍人口，受保障人群范围仍较窄。目前，我市流动人口不断增加，外来务工人员、新毕业的大学生、中等收入群体等不符合保障性住房申请条件又买不起商品房的“夹心阶层”不断扩大，如何解决这部分群体的住房问题应成为政府保障性住房建设关注的重点。

三、应对措施及影响

（一）土地供应力度加大，土地成本趋稳

2011年广州市计划公开出让经营性用地1584万平方米，其中住宅用地431万平方米,商服用地为368万平方米，产业用地为788万平方米，为2010年全市土地出让面积的近3倍。加大土地供应力度，将逐步缓解2010年土地供应不足的矛盾。

为改变住宅用地单价不断推高的现状，我市将针对可能出现高地价的商品住宅用地，采取配建公共租赁住房、“限房价、限套型，竞地价、竞配建”和综合招标等公开出让方式。土地拍卖楼面地址规定了上限，有助于控制土地成本的过快上涨，改变以往“地王”频现的局面。

（二）商业服务业用地供应充足，助推商业地产发展

从2011年我市经营性用地出让计划看，商业服务业用地出让规模将为368万平方米，高于2010年商业地产新开工面积（281.48万平方米）。商业服务业用地供应的有效补充，将为我市商业地产业发展提供土地支持，有利于我市产业结构的优化和升级，有助于把部分投资者从住宅吸引到商业地产中。

（三）土地结构逐步优化，小户型比重有望上升

我市2011年商品住宅用地供应总量将不低于前2年平均供应量，其中各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地将不低于住宅用地年度供应总量的70%。大量的中小户型住宅土地供应，将有利于改善中小户型开发及供应比重较小的局面。

（四）保障性住房开发力度加大，“夹心阶层”有望受益

2011年，我市计划筹集8.50万套保障房，是2010年保障性住房任务的3倍，占全省筹集保障性住房总量的1/4。其中十区范围内计划筹集8.15万套，高于2010年十区住宅交易备案量（5.79万套），保障性住房供应规模将赶超商品住宅，对满足住房需求及稳定房价将起到极为有效的作用。

我市2011年保障性住房筹集计划中含公共租赁房4.65万套，限价房2.05万套(含拆迁安置房1.82万套)，占计划筹集总量的78.8%。公共租赁房和限价房的大量推出，有利于降低 “夹心阶层”的住房成本，有望解决部分“夹心阶层”的住房需求。

（五）楼市调控趋紧，购房需求进一步被抑制

我市出台楼市调控细则，加大房价调控力度。在购房者的角度上，通过更严厉的限购和限贷政策，抑制购房需求；在开发商的角度，通过预售备案制度和限价的方式，对开发商频繁上调房价或大幅提高房价进行了限制；通过调整税费的手段提高了二手房的交易成本。政策的实施，直接抑制部分人群的购房需求，购房者将主动或被动地延缓购房交易，我市商品房交易市场将较为审慎。

执笔：谢 璇

                          审核：孙晓茵 朱展翔